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目录 一、整体市。鹤饬扌枨笥兄С，城市区域有分化 .............................................. 1 1.1 市场近况：核心城市核心区域租金率先企稳，租赁需求支撑性强 ................................. 1 1.2 租金与房价：中国房地产市场以内需为主导，租金与房价变动趋势一致 .................... 5 1.3 香港经验：留学生与人才引进支撑住房需求，学生公寓受到资金青睐 ............................ 8 二、行业趋势：保租房引领行业成长，重资产及轻资产模式扩张成为主流 ......................... 10 2.1 业态：保租房引领行业规模增长，降价压力有望在供应高峰后缓解 ....................... 10 2.2 模式：中资产模式式微，重资产及轻资产模式扩张成为主流 ..................................... 13 2.3 趋势：灵活房型与社群运营构筑竞争优势，商改住上海先行 ..................................... 16 三、租赁住房 REITs：上市资产区位优质，经营稳中求进 ....................................... 18 3. 1 国际比较：租赁住房 REITs 发展空间大，明星运营商成长潜力高 ......................... 18 3. 2 基本情况：底层资产均布局核心城市，公租房项目经营表现更为稳定 ........................... 20 3. 3 代表项目：与核心城市共生共荣 ..................................................... 25 3. 4 市场表现：抗周期属性强的租赁住房 REITs 受到市场青睐 ............................... 33 3. 5 扩募情况：核心城市标的丰富度将进一步提升 ......................................... 34 3. 6 机构间 REITs：提升租赁住房投资多样性 .............................................. 36 3. 7 投资建议：关注公租房与核心城市优质资产两条主线 ................................... 37 风险分析 ................................................................................. 38 图目录 图 1:全国及主要核心城市 2026 上半年房价与租金涨跌幅 ......................................... 1 图 2:全国房价与房租变动情况 ................................................................ 1 图 3: 上海房价与房租变动情况 ............................................................... 1 图 4:北京房价与房租变动情况 ................................................................ 1 图 5: 深圳房价与房租变动情况 ............................................................... 2 图 6:广州房价与房租变动情况 ................................................................ 2 图 7: 杭州房价与房租变动情况 ............................................................... 2 图 8:成都房价与房租变动情况 ................................................................ 2 图 9:2026 上半年上海租房挂牌量下降 9.4% .......................................................................................................... 2 图 10:2026 年 6 月上海分区域租金变动情况 .................................................... 3 图 11:中国流动人口规模持续增长 ............................................................. 3 图 12: 全国初婚初育年龄推迟 ................................................................ 3 图 13:2024 年我国 15 个主要一二线城市流动人口规模 ........................................... 4 图 14:中国城镇居民人均可支配收入 ........................................................... 5 图 15:中国分年龄段失业率情况 ............................................................... 5 图 16:租金与房价的影响因素同源，房价可看作长期租金的折现 ................................... 5 图 17:美国房价与租金指数（以 2005 年一季度为基数 100） ...................................... 6