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    188宝金博页面版: 谁创造了房地产的繁荣

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    内容提示： 请务必阅读正文之后的免责条款部分 。 股票研究 行业更新报告房地产业 2007. 3. 23 谁创造了 房地产的繁荣？ 孙建平 21-62580818-316 sunjianping@gtjas.com 报告导读： 《史记·高祖本纪》： 地势便利， 其以下兵于诸侯， 譬犹居高屋之上建瓴水也。投资要点： 谁创造了 房地产的繁荣？ 答案简单， 市场第一， 政府第二。 市场力量来自 于中国市场经济的发展完善， 中国目 前处于工业化中期， 经济刚进入起飞阶段（ 04 年）， 房地产行业成为支柱产业是这个阶段的必然选择，这是经济规律和历史选择。 未来 5...

    文档格式：PDF | 页数：3 | 浏览次数：10 | 上传日期：2015-03-14 22:41:54 | 文档星级：
    请务必阅读正文之后的免责条款部分 。 股票研究 行业更新报告房地产业 2007. 3. 23 谁创造了 房地产的繁荣？ 孙建平 21-62580818-316 sunjianping@gtjas.com 报告导读： 《史记·高祖本纪》： 地势便利， 其以下兵于诸侯， 譬犹居高屋之上建瓴水也。投资要点： 谁创造了 房地产的繁荣？ 答案简单， 市场第一， 政府第二。 市场力量来自 于中国市场经济的发展完善， 中国目 前处于工业化中期， 经济刚进入起飞阶段（ 04 年）， 房地产行业成为支柱产业是这个阶段的必然选择，这是经济规律和历史选择。 未来 5 年中国经济能够进入工业化后期吗？经济完成起飞阶段只需要 7 年吗？ 不！ 所以房地产行业还将是支柱产业，同所有第三产业一样， 房地产不直接创造价值， 但是解决人的居住需要。 政府第二是因政府遵循了 市场经济规律， 并运用 市场手段 （ 非行政手段）适度调节市场的过分波动。 十一五规划继续将房地产行业作为支柱产业是遵循客观规律， 07 年政府工作报告“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题， 调整住房供应” 是适度调节市场波动。 中青年为主的人口 结构特征、 城市化进入加速阶段的事实、 人民币持续升值的中期趋势决定了 国内 房地产行业将持续景气。 今年 RMB 根本没有放慢升值， 而是加速升值， 外资依然加大对内 地的房地产投资的诸多 案例（ 旁观者清）， 同 RMB 升值一样， 本币升值地产繁荣都是历史的宿命。 政府正在把经济增长极从外需转向内 需， 最大、 也是最基本的内 需当然是衣食住行， 且以住为最大。 所以政府只会善加利用 因城市化、 消费升级等触发的真实置业需求， 而非打压。 政府控制房价涨幅过快正是保护真实消费需求量的持续扩张， 这也正是很多 大中开发商所欢迎的。 商品房预售制度是 1994 年《城市房地产管理法》 确立的， 仿效香港模式， 取消的难度很大， 可能性很小。 但加强预售条件管理和预售资金账户 管理将是政策趋势， 其影响和目 的还是在于提高行业门槛， 整顿行业秩序。 如果土地出让金不分摊到物业税中， 则开征物业税就是增加购房者负 担， 如果征税对象不把真实消费需求和投资需求分离， 则物业税与“扩大消费需求、 稳定居民支出预期、 完善消费环境和政策” 的 07 年政府工作目 标矛盾， 与建设“和谐社会” 和“小康社会” 的中长期目 标矛盾， 从以往事实看， 本届中央政府不会这么做。 税涉及财政， 财政涉及民生， 亦是长期政策， 所以物业税方案不仅要考虑经济和房地产繁荣的时候， 还要考虑经济和房地产衰退的时候。 房产行业， 以万科、 中海为代表的优秀企业正在顺应政策引 导、 创造行业集中度提高的历史； 地产行业， 土地资源正在成为中国最值钱的财富。所以， 我们不仅要投资行业景气， 还要投资行业集中度快速提高过程中的受益者。 大股东资产注入、 管理层激励等主题投资机会依然丰富。 我们了 解到还有很多 优秀房地产公司 都在准备借壳上市， 实现资本化。 继续坚持行业增持评级， 坚定推荐“超配者超强” 07 年行业投资策略中的强势大中型企业组合，（ 1） 1＋ 4 央企组合；（ 2） 上实发展、 中华企业、张江高科、 天房发展等地方实力企业组合； （ 3） 名流置业、 泛海建设、大龙地产、 冠城大通等民营实力企业组合； （ 4） 中国国贸、 金融街、陆家嘴和浦东金桥构成的商业地产组合。 下跌调整时其买入良机来临。 《物权法》 已出台， 若几年后本轮经济繁荣结束， 在中国您会以什么方式保有或配置您的新财富？ 投资评级 增持 02040608010012014016018006-306-406-506-606-706-806-906-1006-1106-1207-107-2上证指数Wind房地产指数 相关报告 《张宇短评： 超配者超强》， 2007. 3. 22《央行加息对房地产行业影响评论》，2007. 3. 18 《消费需求必受保护， 看好行业集中度提高》， 2007. 2. 5 《土地使用 税提高 2 倍点评》， 2007. 2. 6《强势大中型企业成长空间更为清晰－深圳市缴交住宅公用 设施专项基金点评》， 2007. 1. 30 《土地增值税清算管理负 面影响有限》，2007. 1. 17 《超配者超强－ 2007 年房地产行业投资策略》， 2006. 12. 16 《行情不止， 骨头难断》， 2006. 5. 12 《新增建设用 地使用 费疆推动地价继续上涨》， 2006. 11. 20 《主体封顶才能按揭比央行紧缩银根更为值得关注》， 2006. 11. 5 《微观判断： 土地调控让大开发商日 益得势》， 2006. 9. 6

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