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建设经济 建材发展导向 2012 年 9 月 大 田县 20 1 1 年房地产市场运行情况分析 肖兆欣 (大田县房地产 管理所) 2011年前三季度 ， 我县房地产市场在 国家、 省和相关部 门出台的一 系列房地产市场政 策措施的调控 下， 整体发展态势平稳健康， 随着 《 国务 院办公厅关 于进 一步做好房地产 市场调控工作有关 问题 的通知》(国办 发[2011]1号) 的出台， 我县房地产市场 出现 了一些新的变化 ： 市场投资投 机性需求得 到进 一步抑制 ， 整 体交 易量逐步回落 ； 房 价上涨 ， 不 降反升 ， 1- 9 月呈上升趋势 ， 1O月份开始有所回落； 项 目开发加快 ， 开发投资有所 增长 。 1 房地产市场交易变化情况 2011 年 1— 10 月份， 我县新建商 品房 16． 7 万 m 2， 比上年 同期有所增 长 ， 批 准预售面 积 5． 9 万 m2 ， 比去年 同期 10． 9 万 m z 下降 45． 8％， 销售商 品 房面 积 8． 9 万 m2 ， 同期增 长 19． 2％，销售 金 额约 5． 64 亿 元 ，增长 100． 2％， 房地产市场仍继续保持平稳发展态势 。 2011 年 1— 1O月份， 我县二手房交易宗数 380 宗， 比去年同期 325 宗 增长 16． 9％， 交 易面积约 4． 34 万 m 2， 比去年同期 7． 65 万 m2下降 43． 2％， 交 易金额 (计税金额) 1． 08 亿元， 比去年 1-3 亿元 下 降 16． 68％； 其 中住 宅 355 宗 ， 比去年 同期增 长 12． 3％， 交易面积约 4． O 7 万 rn2， 比上年 同期增 长 10． 1％， 交易金额 (计税金额) 9074． 72 万元， 是去年 的 2 倍 。 2011年前三季度供应住房 90％以上为 144m2以下普通 住宅， 购买对 象 95％以上 为首套 住房 ， 95％左右 为 自住需求 ， 5％左右为投资和 投机 性 购房 。 2 房地产开发投资完成情况 截止到 10 月底， 已累计完成房地产投资 1O ． 72 亿元， 其中土地投资 7． 64 亿元 ， 建安投 资 3． O 8 亿元， 本年度施工 总面 积 27． 4 万 m 2， 新 开工面 积 11． 3 万 m ， 竣工面积 10． O1万 m2 ， 其 中住宅 6． 1 万 m 2， 同比有所增长。 2011年 l一 10 月我县共拍卖地块 5 宗， 总用地面积 17． 42 万 m2， 总建 筑 面积 36． 69 万 m ， 土地 出让金 7． 64 亿元 ， 单位地价 4385 元／ m2 ， 楼面地 价 2082 元／ m2 ， 最低成交地价赤岩保障性安居工程小区， 用地面积 1． 1万 m ，建筑面积 3． 62 万 m2 ， 成交地价 2680 万元， 单位地价 2421元／ m2， 楼面 地价 740 元／ m 2， 最高地价为龙腾盛世地块， 用地面积 3． O万 m 2， 建筑面积 7． 2 万 m ，拍卖成交地价 4． 44 亿元，单位地价 1． 48 万元／ m2 ，楼面地价 6166 元／ m2 ， 超过 目前商品房销售均价 ， 地价呈 强劲 上升态势 ， 从拍卖地 价来看要调控房价难度较大。 3 房地产资金情况 2011年 1～ 10 月份 ，我县房地产信 贷资金 8． 02 亿元 ，比上年 同期 5． 57 亿元 增长 43． 9％， 其中商 品房按揭金 额 1． 31 亿元 ， 比上年 同期亿 元 下 降 62． 5％。房地产 开发企业在建工程抵押 2 宗， 借款金额 5500 万元 。 4 房价变化情况 我县 2011 年前三季度城区商品住宅均价分别为 4919 元／ m2 、 4902 元， m 2、 5125 元， m ，环 比增长一 0． 34％、 4． 5％、 8． 2％：二手房交易均价 2498 元， m ， 其 中住宅均价 2225／ m 2， 分别 比上年 同期增长 46． 6％、 13． 3％ 从我 县 3 个 比较有代表 性楼盘住宅销 售价格来看 ，时代广场楼 盘 2011年前五个月 ， 房价平均有所下调， 6、 7 月平均涨幅 8． 4％； 锦绣福 田楼 盘 1～ 10 月份销售价 格有所 上涨， 但房价波动幅度较。 金象温泉城楼盘 房价呈平稳趋势 。 · 154 · 5 分析预测四季度以及全年房地产走势 2011年 前三 季度， 房地产市场 出现 反弹势头 ， 商 品房 销售面积增幅 止跌上升 ， 房 屋平均销售价格 连续 3 个月保持上涨趋 势 ， 房价指 数再现 抬头迹象。随着国家进一步实旌从紧的“ 货币政策”和“ 限购政策”， 我县 房地产市场受到较大影响， 集中体现在： 市场的购买能力整体下滑， 有效 需求减弱； 开发企业 的信贷难度加大， 资金偏紧 。作为市场主体的开发 企 业及购房 者也将纷纷做 出调整 ， 房地产市场在积极 调整 中运行 ， 市场 也 进一步趋 于理性 ， 预计第 四季度， 我县房地产 市场 整体保持 平稳并趋 于 回落 ， 销售形势整体进入下行通道 。投资 、 旖工面积 、 新开工面积增长将 保持平稳 。 房价水平也将基本保持稳定， 在稳定物价的政策环境下， 也不 排除出现房价波动的现象。 第四季度可达预售条件并开盘预售的建筑面 积约 2． 1 万 m ， 增加土地供应两宗， 用地面积 5． 2 万 m z。 6 市场调控对策和建议 (1) 继续 加快廉租房和 限价商 品住房 的建 设， 弥补着 商品房市场 的 缺 陷与不足 ， 增加有效供应， 切实满足 中低收入住房困难家庭 需要。 (2) 加快公共租赁住房建设步伐 。认真 贯彻省政府 l8 号 文精 神 ， 新 建住宅小区严格做配建 10％公共租赁住房， 鼓励各类投资主体参与公共 租 赁住房建设 ， 以增 加公共租赁住房房源 ， 解决城市居 民和外来 务工 困 难家庭 的居住房 问题。 (3) 严格执行差别化住房信贷政策 ， 合理 引导住 房消费， 在住房信贷 方面， 商业银行要更加严格地执行贷款购买商品住房的首付款比例及贷 款利率等相关政 策， 一方面加大对 中低 价位、 中小套 型普 通商 品住房建 设和新项目的信贷支持力度，加大对 自住型住房消费的信贷支持力度， 另一方面 ， 严格 控制对投资性购房 消费的信贷支持 ， 抑制投资投 机性住 房需求， 合理 引导住房消费。 (4) 加强土地管理 ， 完善土地 出让制度 ， 加大对 已出让土地 的监管 。 在土地供应方面： ①要科学制定土地年度供应计划， 改善土地供应结构， 稳定社会各界的预期。②要进一步完善土地招拍挂出让制度， 综合考虑 土地价格、 价款缴纳、 合 同约定开发时 限及企业 闲置地情况等 因素 ， 合 理 确定土地供应方式和内容， 探索土地出让综合评标方法。③要加强对 已 出让土地的管理力度， 严格土地 出让价款 的收缴 ， 深化合 同执行监 管， 加 强对 闲置土地的调查处理 ， 严厉查处违法违规用地和囤地 、 炒地行 为， 促 进 已出让土地能快速形成市场 的实际供给。 (5) 加强市场监测分析和信息公开， 引导市场 消费预期和信心。针对 当前房地产市场形势复 杂多变的局面 ，加强对 房地产市场 的监测和 分 析 ， 并及时公 开相 关信息， 以权威 的信 息引导社会各界 的信心和心 理预 期， 促进房地产市场的平稳发展。