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法制 建设 业 主 团 体 ： 理 顺 物 业 管 理 法 律 关 系 主 体 结 构 的 关 键 业主团体 ： 理顺物业管理法律关系主体结构的关键 兼论业主大会和业主委 员会是否应该具备 民事法律人格 邱 金坤 ( 华东政 法大学 上海 201620) 摘要 ： 物业管理理论界和 实践界存在业主 大会和业主委 员会是 否应该成为民事法律关 系主体的 争论 。业主团体 与公 司均具有社 团性质 ， 二者在机 构设置及议事规 则上应无二致。本文试 图从公 司的运 作理念和机构设置论 证 出， 业主 团体应该成 为物 业管理法律关 系的主体 ， 应为 物业管理 法律关 系中的基础概念 ， 成为业主委 员会对外民事活动的 实质法律主体 ， 为业主大会及业主委 员会 法律 责任 的最终承担者 。因为现 行立法中缺 失业主 团体概念 ， 造成 了物业管理 法律法规中缺 乏整体概念只见树木不见森林和缺乏监督机构运作的立法瑕疵 。 关键词 ： 物业管理； 法律 关系； 业主团体 一直以来， 我国物业管理实务中就存在着业主委员会法律地位不 明、 职责不清 、 运作不规范等问题 ， 致使在物业管理法律关系中 ， 物业管 理公司处强势地位 ， 常常发生损害业主利益的情况。这种状况已经成 为阻碍我国物业管理朝更高水平发展的瓶颈。而《 物业管理条例》 尤其 是《 物权法》 却只做出了：墓娑。 特别值得注意的是 ， 近两年来 ， 许多法院都驳回了业主委员会状 告 物业公司的案件 ， 理由是业主委员会不 是法人 ， 不具备原告资格。关于 业主大会、 业主委员会有没有诉讼主体资格， 是理论界讨论较多的问 题。王振华在《 论业主委员会的法律地位》 一文中极力主张 从我国物 业管理发展的实际情况来看， 业主委员会具备了民事主体的基本要件， 应当赋予其民事主体资格。 ” 中南财经政法大学一法学教授在《 新世纪 周TO ) 撰文指出， 业主大会， 业主委员会没有独立财产 ， 不能独立承担责 任 ， 并称物权法草案彻底删除业主大会 ， 业主委员会有关诉讼权利条款 是完 全正确的。理论界关于此 问题的争论早已热火朝天。 出现类似争论 ， 问题的关键 是国内对物业管理理论 认识存在误区。 本文试图用简短的篇幅论述业主大会不是民事诉讼主体， 业主委员会 也不是诉讼主体 ， 揭开面纱会发现， 从民法理论上讲 真正 具有诉 讼主体 资格的另有其人。 一、“业主团体”应为物业管理法律关 系的主体 民法规定， 公司有社团性质， 这是毫无疑问的。同样物业小区也具 有社团性质。鉴于两者的相似性， 可以借鉴公司的一般规则构建物业 小 区管理的内部法律关系。 公司作为社团 ， 以团体的名义对外 行使权力享 受义 务。比如股 份 有限公司 ， 股东把个人财产入股 ， 通过放弃财产权 的方式取 得股东这一 身份权。公司以团体的名义对外行 使权力 ， 并以公 司的所有财产 向债 务承担有限责任。在对外经 营过程中 ， 无论是参加市场 交易 ， 签订 买卖 合 同，还是 向银行借贷 ， 都 以公司名义进行 ， 加盖公 司公 章。同理 在物 业管理中也存在类似 法律关 系。业主 通过购 买房屋加 入小 区这个 团 体 ， 对外行使权力时 以小 区的整体 形象对 外出 现 ， 而不 以个人 名义 出 现。通过加入小区 ， 业主获得 了参加业主大会 的权利 ， 当然获得类 似公 司体系股东大会中股东的身份。 二者具备共同的上位概念 ： 社会团体 ， 这是公 司与物业小区结构类 比成立的民法理论 依据。 为了明确物业管理中的法律关系 ， 需要重申 ： 小区是一个团体 。同 公司作为一个团体对外行使权利享受义务性质是相同的。团体的内部 构造不等同于团体本身。 若要进一步理顺物业管理中的法律关系结构， 须引入一个重要概 念 ： 业主团体。业主团体即指由全体业主组成的社会团体。该概念的 引入揭开了业主委员会和业主大会法律人格的 神秘面纱 ， 是正确认 识业主委员会及业主大会法律人格的必由之道。 公 司的组织体系发展到 今天已经相 当成熟 ， 完全按照 政治上 的民 主治理模式， 充分考虑了权利的制约和平衡。股东大会是由股东参与 公司重大决策的组 织形 式 ， 作为最 高权利 机关 ， 是 股东 行使权 利的机 构。董事会通过股东大会选举产生， 是执行机构， 负责业务经营活动的 指挥与管理， 对股东大会负责并报告工作。监事会是对公司业务及会 计事务等进行监督的机构， 是法定的必备机关， 与董事会并列设置。总 而言之， 股东大会作为决策机构 ， 董事会是执行机构， 监事会为监督机 构。业主团体与公司均具有社团性质 ， 它们在机构的设置及议事规则 上应无二致 。 鉴于公 司和业主团体这 一可类比性 ， 业主团体的 内部构 造完全可 以设计为： 业主大会是团体的决策机构 ， 业主委员会是执行机构， 监事 会是监督机构。换而言之， 决策机构， 执行机构和监督机构作为个体部 门 ， 外 部披了一层 面纱 使 得 业主团 体 得 以成 为一个整体概念。 因 为这层面纱的存在， 公司的股东大会不能代替公司本身对外行使实质 性权力， 同样业主团体的业主大会也不能代替团体自身对外行使权利。 事实上 ， 从各国立法和 实践来看 ， 一般在 区分所有权 人团体之 外， 设定一个管理机构 ， 并以管 理组织 自身名 义直接对外代 表整个区分所 有权 人团体。这 就表示 ， 其立法实践是 首先承 认业主团体的存在 ， 再 以 另设的管理机构代表业主团体对外行 使权利。尤其需要 注意的是 代 表 而不是 代替 主体行使权利。这与本文的论述恰好不谋而合。 理论和实践中所有关于业主大会和业主委员会该不该成为民事诉 讼 主体的争论都因为未 能深刻理解物业管理理论而变得毫无意义。正 是从这个意义上讲， 业主大会不是诉讼主体 ， 业主委员会也不是诉讼主 体 ， 在法理上具备民事法律人格的是 业主团体 ”。 在《 物权法》 、《 物业管理条例》 及各地市实施的物业管理法律法规 中， 都不同程度的规定了业主委员会事实上具有对外实施民事活动的 权利。从理论上讲这是无法理顺的。如果否认业主团体这一法律主体 的存在 ， 那么现行法律法规所 规定的作为 全体物业代表 机构 的业主委 员会就缺乏一个被代表的主体 ： 因为业主委员会不可直接代表所有单 个业主的意志， 其在客观上只能代表全体业主作为一个整体的集体意 志。所以从逻辑上， 全体业主组成一个团体， 业主委员会仅为该团体的 代表机构。 业主团体是为方便管理物业事务， 由全体业主共同组成的社会组 织 。但是 ， 我国在目前的物业管理立法和《 物权法》 中 ， 没有明确业主团 体这一概念， 只设定了业主委员会和业主大会两个组织机构， 因而关于 业主团体的概念及其性质 没有被广 泛深入地讨论。究其原 因， 主要是 因为房地产市场改革中， 首先试点的深圳和上海在操作上就没有采用 业主团体 的理念 ， 试点结束后 地方房 地产 立法中也未 采纳该 概念。之 后全国范围内推广两市的试点经验， 依其原先经验而行。《 物权法》 立 法过程更是直接尊重了全国的实践操作规则 ， 最后导致业主团体概念 终未被采用。 业主团体是 物业管理法律关系中不 可缺少的基础概念。如果缺少 这一概念 ， 将 很难合理地解释 以下 问题 ： ( 1) 物业管理合 同是业主委员 会与物业管理公司之间签订的， 但是履行交付物业管理费用义务的则 是全体业主。(2) 业主委员会对外签订的物业管理合同， 以及对内实施 的管理行为是代 表整个物业 区域内全体业 主团体 ， 还是 直接代 表了全 《 新西部} 2007． 24 期 维普资讯 http://www.cqvip.com