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188宝金博页面版: 该农村房屋买卖协议是否有效

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内容提示: 该农村房屋买卖协议是否有效? 作者: 夏晓晖 易明安 发布时间: 2011-09-27 09: 21:37 【案情】 2011 年 2 月 13 日原告凤阳县小溪河镇小溪河村村民黄金玲与被告凤阳县小溪河镇北夏村村民圣家强签订了房屋买卖协议, 协议写明: 黄金玲将 1984 年建在凤阳县溪河镇小溪河村的三间瓦房作价 21600 元卖给圣家强。 该协议签订后, 黄金玲将房屋交给了圣家强, 圣家强也实际给付了黄金玲 21600 元, 并住进了该房屋。 2011 年 7 月 11 日黄金玲以圣家强不是凤阳县小溪河镇小溪河村集体组织成员, 不能取得诉争房屋宅基地使用权为由, 认为其与圣家强...

文档格式:DOC | 页数:2 | 浏览次数:23 | 上传日期:2011-11-21 10:52:22 | 文档星级:
该农村房屋买卖协议是否有效? 作者: 夏晓晖 易明安 发布时间: 2011-09-27 09: 21:37 【案情】 2011 年 2 月 13 日原告凤阳县小溪河镇小溪河村村民黄金玲与被告凤阳县小溪河镇北夏村村民圣家强签订了房屋买卖协议, 协议写明: 黄金玲将 1984 年建在凤阳县溪河镇小溪河村的三间瓦房作价 21600 元卖给圣家强。 该协议签订后, 黄金玲将房屋交给了圣家强, 圣家强也实际给付了黄金玲 21600 元, 并住进了该房屋。 2011 年 7 月 11 日黄金玲以圣家强不是凤阳县小溪河镇小溪河村集体组织成员, 不能取得诉争房屋宅基地使用权为由, 认为其与圣家强签订的房屋买卖协议违反了相关国家法律、 政策, 因此诉讼来院, 请求法院判决黄金玲与圣家强签订的房屋买卖协议无效并相互返还房屋及购房款 21600 元。 【分歧】 第一种意见认为: 农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利, 与特定的身份关系紧密联系, 农村村民对其取得的宅基地使用权的处分权利受到一定限制。 农村房屋买卖在房地一体、 地随房走的格局下, 黄金玲处分自有房屋的同时也处分了宅基地使用权, 此类行为损害了集体经济组织的权益, 是法律法规明确禁止的, 因此双方签订的协议属于无效协议。 第二种意见认为: 黄金玲与圣家强签订的房屋买卖协议只对诉争房屋的买卖进行了约定,并没有对该房屋坐落的宅基地使用权进行任何约定, 即黄金玲没有对宅基地进行处分。 且宅基地使用权是否经过户登记并不是房屋买卖协议的有效要件, 未办理过户登记不影响买卖协议的效力, 只要房屋买卖协议符合《合同法》 规定的合同有效要件, 协议即为有效。 【评析】 本案争议的焦点在于目 前农村自建房屋的所有权与宅基地的所有权分属不同的权利主体。 黄金玲出卖房屋给其它集体经济组织成员圣家强的行为是否违反了法律的强制性规定,是否侵犯了集体经济组织对宅基地所有权经济利益, 因而造成房屋买卖协议的无效? 笔者同意第二种观点, 理由如下: 一、 首先该协议内容只涉及对诉争房屋的买卖, 并不涉及宅基地使用权的转移, 该协议约定的内容并没有超出法律规定的范围。 宅基地所有权属农村集体经济组织所有, 该集体组织成员按法律规定的条件和程序可以取得宅基地的使用权。 取得宅基地使用权后, 可以在该土地上建造住房并取得房屋的所有权。《中华人民共和国土地管理法》 第 62 条第 1 款: 农村村民一户只能拥有一处宅基地, 其宅基地的面积不得超过省、 自治区、 直辖市规定的标准。第 62 条第 4 款: 农村村民出卖、 出租房屋后, 再申请宅基地的, 不予批准。 从以上法条可以看出这是针对农村宅基地申请及建房的规定。 从此条也可以看出农村集体组织成员所有的房屋是可以出卖、 出租的。 《中华人民共和国土地管理法》 第 2 条: 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有, 即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 任何单位和个人不得侵占、 买卖或者以其他形式非法转让土地。 土地使用权可以依

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