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    188宝金博页面版: 土地增值税清算问题探究及对策

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    内容提示： 土地增值税清算问题探究及对策王人之（青岛经贸科技学校，山东 青岛 266034）［摘要］ 土地增值税清算的方法有据实清算和核定清算。 核定清算要符合限定条件，但各地区确定的征收率差异较大，能否体现国家设置土地增值税的宗旨，有待考究。 据实清算中发现，绝大多 数企业或多 或少存在不少问 题， 如工程的立项、签订的合同 、收入的确认、各成本费用 项目 的划分等以及扣除金额、扣除依据、少列 收入、多 列成本费用 等。 应针对这些问题进行探究，并相应提出一些对策。［关键词］ 土地增值税；据实清算；核定清算土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他地上附着...

    文档格式：PDF | 页数：2 | 浏览次数：20 | 上传日期：2013-10-09 19:12:22 | 文档星级：
    土地增值税清算问题探究及对策王人之（青岛经贸科技学校，山东 青岛 266034）［摘要］ 土地增值税清算的方法有据实清算和核定清算。 核定清算要符合限定条件，但各地区确定的征收率差异较大，能否体现国家设置土地增值税的宗旨，有待考究。 据实清算中发现，绝大多 数企业或多 或少存在不少问 题， 如工程的立项、签订的合同 、收入的确认、各成本费用 项目 的划分等以及扣除金额、扣除依据、少列 收入、多 列成本费用 等。 应针对这些问题进行探究，并相应提出一些对策。［关键词］ 土地增值税；据实清算；核定清算土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他地上附着物产权并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。 我国开征土地增值税的主要目 的是规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。 它设置的主要原则是对转让房地产的增值收益征税，在房地产转让环节计征。 增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，着重调节转让房地产过高收益，抑制房地产投机、谋取暴利的行为，保护正常从事房地产开发的合法权益。 我国规定， 土地增值税的计税依据是房地产转让的增值额，税率是超率累进税率， 以实现土地增值税的特殊调节功能，实行的是预征和项目清算。 从严格意义上来讲，当前土地增值税的清算方式仅有两种， 一种是按核定清算， 另一种是按据实清算。 由于据实清算审核时间较长，存在企业不配合、资料不全的现象，在税收任务重、时间紧的大背景下，只要符合条件， 均可采用核定清算征收的方式， 这有利于加快土地增值税项目的清理和税款的入库。 但是，由于采用核定征收土地增值税税额，不同地区规定的征收率是否真正体现了国家土地增值税设置的宗旨还有待于考究。 在实务操作中，应严格执行土地增值税清算规定， 把握好核定征收的条件和程序，促使企业严格执行国家会计制度、税收法规， 建立健全企业内部财务核算制度。一、关于土地增值税清算中的收入确认问题房地产开发企业转让房地产取得收入是指取得的全部价款及有关的经济利益，分为直接销售开发产品和视同销售收入两种形式。 在实际操作中，开发企业往往会出现以下问题：（１ ） 推迟工程决算，将预售购房款或当期售房款长期挂在往来账上，作为调节利润的工具，不及时结转收入，延迟开具房地产销售专用发票；（２ ） 以房款抵偿工程成本、债务等， 坐支收入，造成资金直接在账外循环；（３ ） 对需要视同销售的开发产品漏计销售收入；（４ ） 对直接销售的开发产品，以一房一价为名，调节房价，少计销售收入，侵蚀土地增值税税基。国家税务总局针对视同销售房地产的情况，规定了非直接销售的情况。 企业将开发产品用于职工福利，奖励、对外投资、分配给股东或投资人，抵偿债务，换取其他单位和个人的非货币性资产等， 发生所有权转移时应视同销售房地产的收入，按下列方法和顺序确认：（１ ） 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（２ ） 房地产开发企业将开发的部分房地产转为自用或用于出租等商业用途时， 如果产权未发生转移， 不征收土地增值税， 在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用，对土地增值税的扣除项目做了详细的规定。针对以上问题及规定， 应重点做好房地产开发企业日常监控工作，督促、指导房地产开发企业将收入 （含视同销售收入） 准确及时入账。 在清算工作中，对房地产开发企业销售台账、销售发票、销售收入、销售合同四项书证核对，同时注意以下工作环节：（１ ） 结合房产管理部门网上备案资料确认是否有预售款未转入收入情况存在；（２ ） 检查项目 承包方、材料供应方与开发企业往来账目，有无虚挂 “大额”余额存在，防止开发企业 “以房偿债”、 “以房换物”不作为视同销售处理；（３ ） 检查“开发产品”明细，结合实地勘察调查，对开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人等的行为，在开发产品所有权发生转移时，视同销售收入；（４ ） 从销售统计表中检查是否存在不合理销售价格情况，对此类销售，按同类同期平均销售价格予以调整销售收入。二、准确审核清算项目成本房地产企业的开发成本是土地增值税清算的核心， 也是最难查实的关键环节， 问题突出表现为： 一是开发商移花接木，为了将不好入账的 “灰色支出”做实，采取虚构工程项目，编造虚假工程合同和决算书， 到税务机关套开建筑发票的方法予以转入；二是开发商和施工企业互相达成默契，采取虚假招标或签订补充合同等方式虚构工程项目， 虚增业务量增加开发成本，由于审核人员对施工图纸、工程概算知识不了解，房地产项目零星工程、辅助和配套设施工程项目众多，加之部分开发商和施工单位属关联企业， 使审核人员调查取证有较大的难度。因此，审核时采取会计资料与外部调查相结合的原则，可以从决算报告入手，审核企业的成本项目及每一成本项目的构成及发票情况，对合同台账包括结算书、成本明细表，进行核对。 另外，由税务机关协助调查房地产企业虚开发票、虚构建筑合同或者与关联的建筑公司签订虚假合同问题以及从相关部门核实包括项目的立项、规划、质量检验、竣工交付、房屋面积测绘、办理产权证、土地使用证等一系列问题，以确定项目成本。三、认真审核房地产企业计税的扣除项目《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 规定： “扣除取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本费用与转让房地产有关的税金，需提供合法有效的凭证，不能提供合法有效证据不予扣除。成本项目包括：（１ ） 土地征用及拆迁补偿费；（２ ） 前期工程费；（３ ） 建筑安装费；（４ ） 基础设施费；（５ ） 开发间接费用。”对于土地增值税的扣除项目，也有严格的规定：（１ ） 房地产开发企业办理土地增值税时计算与清算项目有关的扣除项目金额， 应根据土地增值税暂行条例第六条及其细则第七条的规定执行， 除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本费用与转让房地产有关的税金，须提供合法有效地凭证，不能提供合法有效凭证的，不予扣除；（２ ） 房地产开发企业办理土地增值税清算所得前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费的凭证或资料不符合清算或不实的， 地方税务机关２０ １３年４月第３５卷 第１期Ａ ｐ ｒ ．，２０１３Ｖｏ ｌ ．３５ Ｎｏ．１Joumal of Shanxi Finance and Economics University山 西 财 经 大 学 学 报83··

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