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    188宝金博页面版: 从80年代的日本看中国房产前景

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    内容提示： 从 80 年代的日本看中国房产前景 摘要： 进入 21 世纪， 中国房地产市场开始迅猛发展， 成为人们广泛关注的焦点。 而 20 世纪末期发生在日本的房地产泡沫的惨痛经历， 也使人们对中国的房地产热产生了深深忧虑。 社会各界关于中国房地产市场是否存在泡沫的讨论也没有停歇。首先考察了日本房地产泡沫的产生原因和经济环境， 在此基础上， 着重分析了中国房地产市场存在的类似经济因素， 并对二者作出了分析和对比。 关键词： 泡沫经济； 房地产市。 中国； 日本 一、 日本房地产泡沫的形成及原因分析 日本的房地产泡沫起源于 20 世纪末期。 第二次世界大战结束...

    文档格式：DOCX | 页数：3 | 浏览次数：13 | 上传日期：2014-12-31 22:26:56 | 文档星级：
    从 80 年代的日本看中国房产前景 摘要： 进入 21 世纪， 中国房地产市场开始迅猛发展， 成为人们广泛关注的焦点。 而 20 世纪末期发生在日本的房地产泡沫的惨痛经历， 也使人们对中国的房地产热产生了深深忧虑。 社会各界关于中国房地产市场是否存在泡沫的讨论也没有停歇。首先考察了日本房地产泡沫的产生原因和经济环境， 在此基础上， 着重分析了中国房地产市场存在的类似经济因素， 并对二者作出了分析和对比。 关键词： 泡沫经济； 房地产市。 中国； 日本 一、 日本房地产泡沫的形成及原因分析 日本的房地产泡沫起源于 20 世纪末期。 第二次世界大战结束后， 日本在美国的经济援助下开始了三十多年的经济发展的黄金期。 然而， 在这个飞速发展的经济体中， 存在着房地产泡沫经济的隐患。 据日本国土厅公布的调查统计数据， 1985 年， 东京都的商业用地价格指数为 120． 1（以 1980 年为基期 100） ， 但到了 1988 年就暴涨到了 334． 2， 在短短的三年间暴涨了近 2 倍。 东京都中央区的地价上涨了 3 倍。 1990 年， 仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格， 国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本， 土地的总价值几乎是美国的 4 倍。 从 1986—1989 年， 日本的商品房价格整整涨了 2 倍。 这种疯狂的房地产价格严重背离了其实际价值。 从 20 世纪 90 年代初期开始， 日本房地产泡沫开始崩溃， 泡沫经济的虚假繁荣宛如空中楼阁一般轰然倒塌， 股价和房价大幅下跌， 对实体经济也带来严重的影响，日本的经济进入长期的萧条期。 房地产泡沫破灭后， 对日本的经济、 政治、 社会造成了巨大破坏， 日本的经济一直处在萧条期， 直到现在也没有完全恢复。 究其成因， 可以从以下几个方面分析： 1.日元的升值与日本房地产泡沫有直接联系。 二战之后， 日本用二十年的时间在战争的废墟上建造了一个世界经济奇迹， 成为世界第二大经济实体， 仅次于美国。 但是急速发展的日本， 经济结构偏向于内需不足、 出口导向型， 与美国、 英国等欧美国家的贸易处于顺差地位， 积累了数额庞大的外汇储备， 这也导致日本与欧美诸国的贸易摩擦不断。 1985 年， 迫于美、 英等其他 G5 国家的压力， 日本签订了《广场协议》 ， 日元加速了升值的步伐。 国际上许多资金流入日本并最终流入房地产市。 为其房地产泡沫的形成准备了资本基础。 2.持续的低利率政策加速了泡沫的形成。 《广场协议》 签订后， 日元大幅升值， 对日本的出口导向型经济产生了很大影响， 出口产品大幅下降。 为了维持日本产品在国际市场上的竞争力， 日本政府开始实行并长期实行了低利率政策， 连续多次下调基准利率。 1986 年 1月 30 日基准利率为 5%， 到 1987 年 2 月 23 日已经降至 2.5%， 为当时世界上的最低水平。日本国内资本市场上的货币供给大幅增加， 导致出现流动性过剩， 大量资金游离于实体经济之外， 流入“获益”明显的股市和房地产市。 间接导致了资产价格上涨。 3.日本民众对地价和房价不断上涨的经济预期。 日本是由一系列岛屿组成的国家， 土地资源少而人口相对较多， 随着经济的发展和城市化的进行， 人们认为地价和房价一定会不断上涨。 并且， 日本的国民收入和个人收入在过去三十年间持续增长， 人民的生活水平不断提高， 对土地和住房不断提出新的更高的需求。企业也预期市场对商品房的需求是呈现刚性的。利好的经济预期和个人对商品房的需求在一定程度上助长了房地产泡沫的膨胀。

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