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2 0 14年 第1 期总第 2 1 9 期经济研究 导 刊E CO N O M I C R E S E A R C HG U ID ENo.1,2 0 14S e r ial No2 1 9商 品 房预售 制 存废之争—一 个综 述林 志 清( 北 京 师 范大学 政府 管 理学 院 北 京 10 08 7 5 )摘 要 对 中 国 内 地 商 品 房 预售 制 的 文 献 进行梳 理和 总 结。研 究 发现,目 前 中 国 商 品 房 预售 制 争论 焦 点 和 矛 盾 点在 于 预售 制 的 存 废 问 题。具体 来 看,有 以 下 三类 不 同 观 点:一 是 主 张 立 即 废 除 商 品 房 预售 制 的 立 即 废 止 说;二 是 主 张目 前 继 续 完 善 商 品 房 预 售 制,但 在 未来 要逐 步废 除 预售 制 的 逐 步废 止 说;三 是 主 张 商 品 房 预售 制 的 存 在 具 有 合 理性,应 该 保 留 预售 制 并 对 其 进行 完 善。此 外,就 商 品 房 预售 问 题 进行 述评 和 展 望。关 键 词: 商 品 房 ; 预售 制 ; 存 废 问 题中 图 分 类号: F 293.3文献 标 志码八文 章 编号: 16 7 3一29 1X ( 20 14 ) 0 1一02 27一0 2商 品 房预 售制 度 自 19 9 4 年 确 立 施 行 以 来 在 加速资金 周转、提 高资金使 用 效 率、降 低 开发成 本 以及 增加 住房 供 给 等方面 对 中 国 房地产 业的发展发 挥 了 重要的 作 用。与 此 同时,该制 度存在 的 缺 陷也 日 益 显 现。由 于 缺乏健全 的 风 险分 担 制度 包 括信 用 体 系和市 场 监 管等 预 售 制 度逐 渐 给 商 品 房交易带来 了 大 量 的 交易风 险 损 害 了 购 房者 和 银行 等 金 融 机 构的利 益。预 售的负面 效应 开始 不 断 遭 到 垢 病 关 于取消 预 售制的呼声也 随之此 起 彼伏。2 0 0 5年8 月决 行 发 布 《2 0 0 4 年中 国 房地产金 融 报告 》 提 出 可 以 考虑 取消 现行 的 房 屋 预 售制度。2 0 1 0 年1 月 24 日广 西 南 宁 宣 布 成为 全 国 取消商 品 预 售制 度 的 试 点 城 市 标 志 着预 售制 度 的 存 废 去 留 问题 由理论 探讨 进入 实 践检 验 阶段。在 此 背 景 下 关 于 中 国 内 地 商 品 房预售制 是存是 废的 争论 引起 了 社 会广泛的关 注 为 此 肩 必 要就 该方面的 研 究 成果 进行 及时的 梳 理 和总 结。一、立 即 废止说“立 即 废 止说”认 为,当前 的商 品 房预 售制 弊大 于利取消 预 售制符 合 市场 经济 的 运行规 律 肩 利于 房地产行 业的长期发展 放 该制 度应 该 立 即 取消。该 观 点兴 起 于 2 0 0 5 年 8 月《2 0 0 4 年 中 国 房地产金 融 报告 》 的发 布 决 行在报告中 提出 了建议 取消商 品 房 预 售制,由此,引发 了 国 内 学者 对 商 品 房预售制 是 否 应 该废 止 的 热议 尤 其 是在 2 0 1 0 年 广 西 南 宁实 行取消商 品 房 预 售 试 点 国 内 再 次 掀 起 对于废 除 商 品 房预 售制的讨 论。关于 预 售制 应 该 立 即 废 止 的讨 论 学 者 们 基 于 不 同的 研究 视 角 始 予 了 论证。一 是从 主 体 利 益不 均衡 角度入手 从 为预 售制的实 施 最大 限 度地照 顾 了 开发商的利 益 忽 略和消 费者 的利 益 因 此 为 了 维 护广 大 消费 者 尤其 是 买 房者 的利 益,有必 要取消 预 售制 ( 宋庭敏、肖 元真 等 2 00 5 )二 是运 用 历 史分 析 法 从 预 售制实 施 的历 史 背 景入 手 从 为 当时实 行 预 售制主要 是 为 了 解决 开发 商 资金不 足 的 问题但 是预 售制发展的 现在,已 成 为开发商“空 手 套 白 狼”的重要 手段、给银行带来风 险、引 起 信息不 对 称 和 社 会 诚信问题。通过 取消商 品 房预 售制 度 将 提 高房地产 商的 准入 门槛 将 有 利于 加 速整个剧 也 产 市场的 整合 推 动整个 地产 业的 理性 回 归( 田 新 丑2 0 0 8 );三 是通过案 例分 析措 助 南 宁 试 点 案 例 结 合预 售制 过 程 中存在 的 房 屋 质量 的 问题 分 析 从 为取消 预 售制 有 助于提 高 开发 商的管 理水 平 提 高 工 程 质量 加 快 二 手房 市场 的发 育 程度 肩 利于 规 范 市场 行 为 将 投 机 行 为的 恶 劣 社 会影 响 降到最低 ( 曹春 尧、王 方 2 0 1 0 ); 四 是 直 接 从预 售制 产 生的主要 问题 入手 从 为 现行 商 品 房 预 售制 度 引 起 的主要 问题包括: 第一 降 低 了 行 业 门槛 难 动 产 业 恶性 膨 胀 ; 第二助 长 了 开发商 种种 违规、欺诈行 为; 第 三几 乎把 全 部 风 险 转 嫁给银行。因 此 历 经 二 十余 年 的发 展,中 国 房地产 业 本 身及其 发展环境 已 经 发 生 了 很大 的变化 商 品 房预 售制 度 赖 以为 继 的 基 础条件 已 不复存在 到 了 宣 告 其 结束 的时 候 ( 江 晶晶 2 0 0 6 )。二、逐 步 废止说与主张“立 即 废 止说”的 观 点 不 同, “逐 步 废 止说”认 为,在 商 品 房预 售制仍然对 房地产 发展 有着 积 极 影 响 的前 提 下,短 期 内 贸 然取消 预 售制 弊大 于利 放 应 该暂时 保 留商 品 房预售制 度 但 是 长期 来 看 孩 制 度应 该 逐步 取消。从 现有 的 文献 来 看 庄 张 逐步 废 止预 售制 的 观 点 不 多,可 以总 结 为 以 下 两 点: 一 是从风 险分 析 角度从 为取 消 预 售制 有 助于 缓解金 融 风 险积 淀遏 制 风 险 放大 还 有 助 于 缓解购 房者货款 压力减 少期 房风 险和法 律 纠纷 以及“炒 镂花”进 而 还 能 从 开发 源 头 推 动楼市 理性 回 归 楼 市 价格理性求 公正 的 信号。但 如果 贸 然取消 预 售 制 将 导 致资金 和土 地 会更收 稿 日 期 2 0 13一0乡 18作者 简 介 琳 志 清 ( 1 98 9 刁,男,福 建莆 田 人,硕 士 研 究 生,从 事 土 地财 政、房 地 产 产 业 发 展研 究。2 2 7