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    188宝金博页面版: (论文)房地产价格变动因素及趋势

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    内容提示： 统计观察房地产价格变动因素及趋势一、房地产价格变动的因素口金月萍1．成本推动是房地产价格变动的内在动力。一般来说，房地产价格分成四大块：土地成本、建安成本、相关税费以及开发商的利润。在这四大块中，土地成本、建安成本和利润均属可变成本。近年来土地价格上涨较快并成为房地产价格的很大一部分，目前杭州平均地价占房价的比重为37％左右。随着国民经济和城市建设的发展，因“ 级差地租” 变化的影响，造成相关土地出让价格的上涨，这完全是正常的，同时土地储备和“ 招( 标) 、拍( 卖) 、挂( 牌) ” 制度实施虽然对增加土地出让的透明度和避免寻租发挥了重要作...

    文档格式：PDF | 页数：2 | 浏览次数：12 | 上传日期：2015-07-25 18:09:11 | 文档星级：
    统计观察房地产价格变动因素及趋势一、房地产价格变动的因素口金月萍1．成本推动是房地产价格变动的内在动力。一般来说，房地产价格分成四大块：土地成本、建安成本、相关税费以及开发商的利润。在这四大块中，土地成本、建安成本和利润均属可变成本。近年来土地价格上涨较快并成为房地产价格的很大一部分，目前杭州平均地价占房价的比重为37％左右。随着国民经济和城市建设的发展，因“ 级差地租” 变化的影响，造成相关土地出让价格的上涨，这完全是正常的，同时土地储备和“ 招( 标) 、拍( 卖) 、挂( 牌) ” 制度实施虽然对增加土地出让的透明度和避免寻租发挥了重要作用，但也容易导致短期内地价的上涨，而且还存在一些地价的不正常上涨现象。建安成本的上涨也较为明显。一方面建材等价格上涨带来了成本的增加；另一方面新建住宅品质的提升也带来成本增加。无论是所使用的建筑材料、建筑设计的户型，还是小区环境的营造，都有很大的提升，势必会增加建安成本。比较近几年建成的住宅与上世纪80年代、90年代，可以说以前的是低档的“ 温饱型” 的住宅，现在的商品住宅可以说是中、高档的“ 小康型” 住宅。至于开发商的利润，社会上有不同的看法，甚至有人认为开发商的暴利是导致房价上涨过快的重要原因。虽然开发商有暴利神话，但大部分开发商并无暴利之事实，像万科等一些房地产业内的佼佼者，在2003年和2004年的销售毛利率分别是22％和30％，应该说毛利率超过30％的寥寥无几。事实上在完全竞争的市场领域这一环境条件下，对于建安成本和利润极难让房地产企业单方面提高供给价格和自身的利润。2．需求拉动是房地产价格变动的直接因素。房地产的需求主要分为消费需求和投资需求。从消费需求来说，近年来随着中国经济的发展、城市化进程的加快、旧城改造的加速，以及70年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，形成了对房地产市场巨大的需求。如出生于“ 生育高峰” 时期的上世纪70年代的年轻人目前正处于结婚生育期，没有福利分房享受，是第一批真正完全“ 走入市场” 的人，因此他们对于商品房有很高的购买欲望，同时收入的提高和住房按揭政策的实行，使得他们的买房愿望完全可能变成现实，并成为楼市上的消费大军。同时随着城市化的进一步推进，大量人口涌人中心城市和征地、拆迁等因素，也必然会创造大量的刚性消费需求。从投资性需求来说，近年来随着我国经济健康快速发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障，再加上长期低利率的因素，且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长，并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。基于房价上涨的预期，加上个别媒体的大肆渲染，一些机构和个人甚至用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作，有些地方出现了排队抢购房号现象，造成一些楼盘价格短期内持续上涨。而开发商在销售过程中普遍采用销控( 控制销售进度、销售量、销售价格等) 方式销售楼盘，导致在消费者能够接受前提下确定出最高的市场价格。也有个别开发商故意放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地，或者利用市场信息的不对称，与中介机构联手哄抬房价，增加了市场的紧张气氛，也使一部分消费者做出了提前购房的选择，加剧了阶段性的供求矛盾。3．政府政策是房地产价格变化的重要诱因。影响房地产价格变动的因素中，无论地价、税收、需求，还是房地产业的投资都会受政府政策的影响。政府的土地政策、金融信贷政策和开发经济适用房以及推行廉租制度等政策直接或间接地影响地价、投资和需求，推动着房地产市场中的供给、需求和价格。我国房地产价格的几次大的变化都和国家政策有关，可以浙江统计／2006年3期21 万方数据

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